2023上半年房地产市场总结与展望（完整版）_国内楼市_资讯

宏观环境：春寒料峭，乍暖还寒

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">全国层面政策整体延续宽松基调，短期稳市场、长期促转型成为要点。2023上半年，房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，托而不举的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。从今年上半年中央对房地产表态来看，一季度发声频率高于二季度，政策供需两端双向发力，需求端来看，中央多次提及因城施策促进刚性和改善性住房需求释放，并且自然资源部出台全面推行不动产“带押过户”政策，不仅是不动产登记的重大改革，也是促需求的重要举措；供给端来看，做好房地产金融领域风险防范，优化资产负债表等成为主要任务，同时保交楼工作继续推进，保民生仍然是重中之重。值得注意的是，住建部、市场监管总局发布规范房地产经纪管理的十方面举措，被业内认为是房地产行业规范化管理的重要一步，这是上半年政策中较为新颖的一点，引发了行业对于中介费率制定的讨论，其中福州先行试水，提出买、卖双方等比等额分担佣金，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%，次日凌晨立即撤回，对于后续中介费率的制定更加扑朔迷离，但不可否认的是行业规范化、公平化管理的号角已经吹响，政策的落地只是时间问题。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">短期来看，预计下半年政策仍然延续宽松基调，促进合理住房需求释放以及化解房地产金融风险成为主要任务；长期来看，房地产市场平稳健康发展治本之策在于促转型，即推动建立房地产业发展新模式。高负债、高杠杆、高周转的旧模式已经被彻底摒弃，新的发展模式亟待探索建立。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">城市层面，从“因城施策”到“一区一策”，公积金政策成最惯用手段。上半年，城市政策调整以因城施策为导向，精准调控意向更加凸显。截止至2023年6月25日，据诸葛数据研究中心不完全统计，松绑政策超260次，覆盖城市超130个。一季度出台次数逐月增多，进入二季度，松绑频次放缓。松绑内容仍主要从需求端出发，出台频率最高的为公积金贷款政策，占比高达47%，其次为购房补贴类政策，占比为16%，出台降低首付比例以及公积金作首付款的占比10%，带押过户、放松限购等政策的出台频次紧随其后。整体来看，上半年最为普遍的松绑手段集中于公积金政策，其中包括提高可贷额度、支持提取公积金作首付款、延长房贷年限、公积金贷款“一人购房全家帮”及支持“商转公”等类型，近年来公积金政策作为房地产调控的重要手段被广泛应用，从最初的提高公积金贷款额度、公积金首付比例下调等，到直接允许提取公积金作为首付款，这是松绑政策的一个进阶过程，对购房者的支持力度更大。预计后续将会有更多针对公积金方面的调整政策出台，充分发挥公积金政策对住房市场的作用。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">从出台的城市来看，新一线和二三线城市占据绝对份额，成为本轮松绑的主力军，上半年来看，出台松绑政策的城市中热点二线城市以及新一线城市明显增多，如天津认房不认贷、杭州多轮局部放松限购、苏州放松公积金贷款政策、南京局部松绑限购、合肥放松限购及支持公积金付首付等，整体来看，松绑的主力阵营由去年的三四线城市逐步拓展延伸至新一线和热点二线城市。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">除此之外，本轮地方调控出现了新的特征，“一区一策”逐步作为新的调控方式被探索实施。目前来看，“一区一策”的城市主要集中于一线城市和新一线城市，4月10日，北京市住建委提出多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”方式由房山区试点，正式开始“一区一策”的尝试。杭州也是试点“一区一策”的典型城市，今年以来多区域街镇逐个放宽限购，从建德市、淳安县、富阳区、临安区，再到萧山区、余杭区等，逐步从外围向主城放松。南京则是针对产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）放宽限购条件。从实际效果来看，由于覆盖区域的局限性，释放的需求有限，后续政策成效仍待进一步观察。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">整体来看，今年上半年政策松绑虽然维持在较高频率，但主要是在此前的基础上进行的微调，政策松绑力度一般。且中央政策基调维持在宽松层面，但上半年未有实质性的政策支持。当前，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位，如北京、上海、深圳一线城市购买二套房首付比为7成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。当前在购房政策限制上还较为严格，后续重点城市政策仍有放松空间。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; color: rgb(227, 108, 9);">房企开发投资意愿仍显不足，新开工意愿持续走弱。随着2022年以来政策多轮发力，“三箭齐发”改善房企资金链，中央多次强调有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，释放积极信号，2月全国房地产开发投资同比降幅收窄，随后3到5月降幅持续扩大，根据国家统计局数据显示，portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-decoration-line: underline;">2023年1-5月全国房地产开发投资额为45701亿元，同比下降7.2%，累计降幅较1-4月扩大1.0个百分点。投资在年初低位改善后再度出现下行趋势，房企投资信心仍然处于低位徘徊。当前新开工持续偏弱，销售修复的放缓使得新开工意愿偏低，2023年5月累计同比为-22.6%，对房地产投资的支撑或持续走弱。同时在保交楼持续推进下竣工表现亮眼，复苏势头强劲，2023年5月累计同比达19.6%，数据验证保交楼取得了一定的成效。预计2023年全年开发投资仍然维持负增长，降幅收窄，同比在-1.5%左右。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">销售端一季度强势复苏后市场迈入弱复苏周期。根据国家统计局数据显示，2023年1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，累计同比下降0.9%，跌幅扩大0.5个百分点。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，涨幅收窄0.4个百分点。从单月数据来看，由于4月的低基期数据，5月单月销售数据呈现上升局面，销售面积环比上升14.49%，销售额环比上升9.04%。但累计销售指标呈现下滑趋势，市场持续复苏仍有压力。一方面随着一季度需求的集中释放，市场后劲不足，另一方面，近期政策端提振力度有限，中央缺乏有力的政策加持，地方松绑也主要以公积金贷款政策为主，刺激力度偏弱，楼市亟待强有力的利好政策出台来拯救提振市场信心。基于当前的市场行情以及去年的低基数来看，预计2023年全年销售情况有望略好于去年，商品房销售面积同比上涨2%，销售金额同比上涨5%。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">70城portant;">房价同比指数低位修复，环比指数先升后落。销售端开始转入弱修复周期，价格修复动能也开始减弱。根据国家统计局数据显示，同比方面，70城新房、二手房销售价格同比指数持续上行，但是仍为负增长。环比来看，新房价格环比在今年2月环比转正，随后连续4个维持正增长态势，但是自4月开始涨幅开始收窄。二手房下行态势更加明显，5月开始转降，一季度积压需求释放殆尽后，市场观望情绪加重，房价上涨动力不足。70城房价指数很大程度上能预测房价走势和市场周期，是房地产市场的晴雨表，也是政策制定的重要参考，当前来看，70城房价环比指数走弱，同比虽然修复但是仍维持负增长，市场信心显露不足，甚至很多城市面临下行压力，后续亟需政策利好的加持来巩固市场预期。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">融资端仅利好部分优质房企，行业资金压力犹存。根据国家统计局数据显示，2023年1-5月，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百分点。至此，房地产行业到位资金累计同比连续3月收窄后再次小幅扩大。从各渠道资金来源来看，1-5月定金及预收款、个人按揭贷款同比维持正增长并且涨幅扩大，可以看出销售端在1-5月的正向表现。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">整体来看，房企到位资金上半年基本呈现稳定修复态势，降幅连续多月收窄但仍未转正，必须正视的是当前行业资金压力犹存，市场风险仍在出清中。在当前行业环境下，销售端增长动能减弱，房企间分化加剧，融资政策向优质房企倾斜，优质头部企业资产结构进一步优化，同时多数高负债房企面临的流动性问题仍难以化解。后续政策端仍需在救企上继续发力。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">社融数据放缓，企业债融回落成主因。社会融资数据来看，5月社融存量规模增速为9.5%，较上月收窄0.5个百分点，同比增速达到历史低位水平。增量来看，5月环比多增3429亿元，但同比少增1.28万亿元。整体来看，社融数据恢复不及预期，尤其是企业部门预期较弱、信心不稳，企业新增融资额已经呈现负增长。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">对未来前景和收入预期不佳，居民购房意愿减弱。根据中国人民银行公布的城镇储户问卷调查报告，2023年二季度未来三个月居民选择购房的比例降至16.9%，较上个季度回落0.6个百分点，达到自2018年以来除了2022年四季度的次低谷。居民购房意愿下降，究其原因，与对未来收入预期偏弱以及对房地产行业信心不足有很大的相关性。根据国家统计局数据，2023年3月以来城镇居民失业率保持稳中有降的态势，而16-24岁的青年群体失业率却连续5月上升，到5月失业率达到20.8%，较上月再扩大0.4个百分点，作为主力购房群体的青年人失业率居高不下，购房需求不足也在意料之中。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">剪刀差小幅收窄、整体高位徘徊，货币供给端稳健输出。虽然社融数据恢复不甚理想，但货币供给端却仍旧保持相对充足。社融与M2是反映同一事物的一体两面，社融是从需求端反映社会货币的需求状况，M2是从供给端反映社会货币的供给情况。根据中国人民银行数据显示，5月末M2同比增长11.6%，较上月回落0.8个百分点，M1同比增长4.7%，较上月回落0.6个百分点。通常来看，M1与房地产市场景气度呈现很强的相关性，5月M1增速的收窄与地产销售端的走弱脱不开关系。5月份M1与M2增速剪刀差较上月收窄0.2个百分点，呈现小幅修复迹象，反映出实体经济和市场主体经营活动活跃度有所提升，但是不可否认的是，当前M1-M2剪刀差仍处于历史高位水平，推动扩大内需，提高资金流动性、促进房地产实现软着陆迫在眉睫。当前来看，市场信心略显低沉，对于很多房地产企业来说，在达成融资后不再选择大举投资，而是持币观望或者用于偿债，这也是M2一直保持稳步增长，而房地产行业投资相关指标尤其是新开工不断回落的重要原因。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">portant;">房贷利率维持低位，LPR年内首次下调引导购房成本进一步降低，全国超40城下调首套房贷利率。LPR在连续10月维持不变后今年6月下调10个基点，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，这也是今年首次下调LPR报价，对市场释放了宽松的信号，同时也直接带动城市房贷利率的下调，有效降低购房成本，提升购房者入市积极性。根据央行建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，符合条件的城市首套房利率可在基准利率上适时调整，根据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至当前，有超40城首套房贷款利率降至4%以下，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">从资金面来看，当前货币供应稳健且保持新增，行业资金压力边际缓解，加之LPR下调释放利好信号，购房成本降低，但是当前不管是企业还是购房者信心仍偏弱，新增货币更多的停留于银行体系中，并未被市场主体应用于消费或者投资，这也就导致资金流动性降低，市场活力减弱，因此提升市场主体的信心和预期才是当下的重中之重。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">今年上半年，政策端，中央层面供需两端发力稳楼市，地方政策频频跟进，但是整体来看强度一般，较去年相比，中央端缺乏实质性的利好政策出台巩固市场，地方松绑政策也是以公积金优化、局部限购放松、下调首套房贷利率等为主，整体政策限制仍较为严格。市场亟需宏观层面强有力的政策出台来提振信心，拉动投资和消费的积极性，地方层面政策松绑仍有空间，一线及新一线热点城市局部松绑逐步推进，二线城市限购限售等限制性政策继续放松，三四线城市有望全面放开。同时，在政策方向上，降低二套房首付及贷款利率助力促进改善性需求释放仍是重要发力点。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">行业面来看，上半年投资信心偏弱，销售端短暂复苏后再度陷入下滑局面，若是没有利好政策的加持，下半年销售端或将有下探的风险，价格也面临下行压力。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">资金面整体处于供给相对充裕但是需求不振的状况，企业投资信心不足、购房者置业情绪观望，宽信用传导受阻。承压的基本面和不甚理想的社融数据可能触发货币政策进一步宽松，预计下半年降息、降准仍有空间。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">2023年土地市场计划供应量止升转降，宅地“缩水”更为严重。进入2023年，多地计划供地规模出现下滑局面，尤其是住宅用地方面，近两年持续秉持着谨慎的供应原则，继去年首度小幅转降后，今年宅地计划供应降幅进一步扩大。根据portant;">诸葛数据研究中心监测重点40城计划供地数据显示，2023年计划供地总量为8.99亿㎡，较去年下降2.8%；住宅用地计划供应量为1.58亿㎡，同比下降19.4%，同比降幅较上年扩大约16个百分点。此外，截至目前40城实际供应土地总量及住宅用地规模均仅完成全年计划的15%左右。究其原因，去年12月，自然资源部办公厅印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，要求因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。今年多城供地收紧宅地供应与这一政策的出台脱不开关系，多数城市考虑到自身库存积压严重、楼市去化缓慢等问题，制定出相应的供地收紧策略，避免供大于求状况的出现，由此来看，对于房地产市场整体发展而言，此举也是具有正向意义的举措之一。此外，也从侧面印证了楼市修复缓慢、库存积压对土地供应端具有一定的制约作用。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">另外，可以看到，近五年住宅用地计划供应量占比基本呈现稳步下降局面，至2023年占比仅17.6%，创近五年新低。今年1月，在全国自然资源工作会上，自然资源部部长王广华表示，要统筹优化“十四五”时期土地计划指标分配，适当增加2023年指标，支持“十四五”规划重大工程尽快落地，支持交通、能源、水利、信息等基础设施建设，支持城市群和都市圈建设现代化基础设施体系。因此，今年土地市场计划供应俨然打开了“宅地适当收紧、产业用地增加”的局面。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">一线城市供地规模稳健，“高库”存城市的宅地量降幅更为显著。分等级城市来看，仅一线城市继续保持稳健的供地策略，2023年计划供应规模仍呈小幅上升态势，二线、三四线城市计划供应量则呈现收紧态势，且宅地的供应规模缩减更为显著，降幅均超15%。从各城市计划供地情况来看，住宅用地计划供应量缩减为2023年全国范围内的城市普遍状态。40个城市中有22个城市2023年计划供地总量呈现下滑态势，超8成城市住宅用地量同比减少，且高库存城市的宅地量降幅更为显著。其中，去化压力较大的2个东北城市沈阳、长春，2023年大幅削减了宅地供地计划，沈阳住宅用地计划供应量同比降幅高达70%，长春同比减少52%。与之类似的还有重庆、淮北、南宁等，同比降幅均在38%以上。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">此外，也有少数城市计划供地表现出平稳或积极的态势。其中，北京在推地上持续保持相对稳定的力度，截至2023年住宅用地计划供应量已连续4年持平。广州、珠海的宅地计划供应更具积极性，2023年广州住宅用地计划供应901公顷，较去年大幅增加20%，这是广州住宅用地供应量连续第五年保持增长，充足的住宅用地供应量是广州实现“稳地价、稳房价、稳预期”的有力保障。珠海亦是如此，2023年住宅用地计划供应量同比增加18%。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; color: rgb(227, 108, 9);">土地供需两端持续收紧，成交规模创新低，楼面价创新高。进入2023年，在多城计划减少土地供应的背景下，加之“少量多次”供地模式在全国范围内密集开展，使得土地市场供需节奏再度发生了明显变化，“加速收缩”为了今年土地市场供需两端最为显著的特征之一。此外，房企资金流动性压力仍然不小，以及楼市修复缓慢，房企拿地热情仍处于温和回升阶段，因此成交端暂且发力不足。不过，在不少城市持续推出优质地块的带动下，成交楼面价持续上行，创历史同期价格新高。根据数据显示，2023上半年土地供应规划建筑面积为21854.23万㎡，同比下跌37.02%，较去年下半年下跌63.88%；成交规划建筑面积15438.32万㎡，同比下跌37.43%，较去年下半年下跌71.5%。2023上半年土地成交楼面价为5846元/㎡，同比上涨9.46%，环比上涨30.14%，再度刷新了成交楼面价新高。土地市场量缩质提的趋势仍在，在土地量缩减下，地块的质量有所提升。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">上半年土地供需规模“四连升”后小幅回落，6月楼面价直逼月度峰值。从月度数据来看，今年上半年土地供需两端基本呈现稳步上升趋势，2023年1月供需规模低位开场，供应、成交规模建筑面积均低于2000万㎡，随着市场逐渐复苏，多城陆续拉开今年拍地活动序幕，供需规模逐月增加，直至5月份，迎来了年内首个供需小高峰，供应规模为5183.77万㎡，成交3903.47万㎡。价格方面也是低位开场，2023年1月成交楼面价为3386元/㎡，随后部分城市纷纷按下拍地键，重点一二线城市更是迎来首场土拍“开门红”，成交价格涨势愈加强劲，至2023年6月成交楼面价升至7416元/㎡，达近6年月度成交楼面价次高峰。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; color: rgb(227, 108, 9);">各等级城市土地成交规模同比全线下跌、楼面价同比全线上扬，一线城市韧性更强。分能级城市来看，一线城市成交同比跌幅相对较小，主要系今年北京、上海供地节奏明显加快影响；二线城市、三四线城市跌幅均超30%。根据数据显示，2023上半年，一线城市土地成交规模同比下跌25.9%，二线和三四线城市成交规模同比分别下跌36.3%和39%。此外，土地市场局部升温之下，三四线城市表现更为失力，成交规模缩减最多。从各等级城市成交楼面价同比来看，一、二线城市价格涨势相对坚挺，已分别连续6个、9个半年度呈现正增长。数据显示，2023上半年一线城市成交楼面价同比上涨9.1%，二线、三四线城市同比分别上涨4.5%、4%。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">全国土地收金同比下降3成，重点一二线城市土地揽金能力更优。受供应规模的影响，上半年土地市场成交规模也呈下降态势，收金规模俨然难掩下滑局面。根据数据显示，2023上半年全国土地成交金额为9027.88亿元，环比下降62.43%，较去年同期下降31.24%。另外，不可否认的是，在地方财政收入中，土地收入也起着不可或缺的作用，近两年土地收入的下滑也在一定程度上加剧了地方的财政收入压力。部分土地财政依赖度过高的城市，则需要进一步优化调整财政收入结构，谨防土地收入下滑加大财政压力。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">从城市来看，重点一二线城市土地收金出众。其中，北京以1008.72亿元位居土地出让金首位，入年以来，北京开启了“少量多次”的拍地模式，同时优质地块频频涌出，土拍热情高涨，收金表现也更佳。杭州以890.72亿元位居土地出让金第二，入年以来，杭州已完成了六场土拍，且较去年明显升温，六场土拍溢价率均超8%，收金表现自然不俗。上海、广州两个一线城市紧随其后，2023上半年土地出让金分别达545.58亿元、516.57亿元，均是土拍火热下的高额收获。西安凭借456.17亿元跻身前五。另外，不难发现，长三角经济圈城市收金能力也较强，TOP20城市中占据半数以上，如苏州、南京、合肥等均是土地市场不容忽视的中坚力量。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">2023上半年土地市场溢价率稳步回升，流拍率仍居高位。进入2023年，土地市场蓄力待发，在重点一二线城市错峰交替且火热拍地的带动下，土地市场热度持续回升，至2023年4月，平均溢价率升至7.34%，为年内首个高峰。进入5月份，市场恢复持续力减弱特征凸显，土地市场拿地情绪也受到一定波及，溢价率小幅回落。6月热度重启，溢价率回升，且创近22个月以来溢价率新高。整体来看，今年上半年土地市场热度回升，根据数据显示，2023上半年土地平均溢价率为6.67%，环比上升4.19个百分点，赶超去年同期2.27个百分点，预计随着市场逐步回到平稳复苏轨道，土地市场溢价水平仍具备较大的上升空间。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">从流拍率来看，1月受春节假期等因素影响，拍地、拿地情绪均不高，土地市场以约20%的高位流拍率开场，随后在土地市场活跃度逐步回升下，以及优质地块频频推出，流拍现象持续减少，直至4月份，流拍率降至11.24%，自5月份市场恢复呈现明显放慢特征后，土地市场情绪也出现小幅波动，流拍率连续2月上升。整体来看，今年上半年土地市场流拍现象虽较去年同期出现轻微改善迹象，但仍处于历史中高位水平，面临着较大的流拍压力。数据显示，2023上半年土地流拍率为14.61%，环比微升0.33个百分点，较去年同期下降4.11个百分点。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">流拍率方面，一二线城市流拍率同环比均呈下降态势，三四线城市流拍率位居高位，且同比降幅最大，环比上升。数据显示，2023上半年一线城市平均流拍率3.57%，同环比分别下降0.08、1.13个百分点；二线城市流拍率6.95%，同环比分别下降3.54、0.91个百分点；三四线流拍率高达19.54%，较去年同期下降4.33个百分点，环比上升2.96个百分点。整体来看，三四线城市流拍最为严重，其次为二线和一线，由于当前房地产恢复态势尚不明朗，房企对三四线城市的布局青睐度仍相对较低。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">城市间土地热度分化犹存，热点城市率先升温，楼市去化难易度成为破局关键点。纵观2023上半年土地市场，热点城市升温更加显著，如合肥、杭州、苏州、南京、成都等在内的多个城市，今年一二季度溢价水平明显高于去年。其中，以杭州为例，今年上半年共计完成六场土拍，首次土拍迎“开门红”，以10.89%溢价率火热开场，随后5场土拍溢价率均维持在8%以上，且触顶率也较去年40%左右上升至60%以上，5月顺利收官的第四批次土拍更有民营房企包揽全场。合肥亦是火热，2023年一二季度土地溢价率均在10%。但城市间热度分化仍然较为显著，楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，如长春、大连等年内前二季度溢价水平暂未出现回升迹象。由此可见，楼市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，对楼市表现稳健的城市更加青睐，同时，去化复苏提速也成为了土拍低温城市的破局关键点。此外，今年热点城市土地市场较去年升温明显也向整个房地产市场传递了一定的积极信号，但当前市场仍处于局部改善阶段，很难触及2021上半年的高热局面。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">民营房企奋起直追，重回继国央企之后的第二大拿地主力，城投平台身影渐少。从房企近三年的拿地表现来看，2021上半年，“两集中”政策的出台掀起了土地市场一波热潮，国央企与民营房企一齐担任起土地市场的绝对力量，随后由于2021年第二批次拍地规则大幅收紧加之“三道红线”高压施力下，民营房企拿地步伐明显放缓，与此同时，地方城投平台崭露头角。进入2022年，房地产市场下行局势持续蔓延，民营房企继续受困于资金压力，全年几乎是地方城投平台与国央资房企共同担当起了土地市场的成交主力军，尤其是在第四季度，城投平台拿地占比甚至赶超国央企，土地市场托底局面加重。进入2023年，在密集支持政策及房企一季度融资渠道改善的提振下，民营房企逐步回归土地市场，成为了继国央企之后的第二大拿地主力，城投身影渐少。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">数据显示，2023上半年国央企权益拿地金额占比48.2%，位居占比首位，较2022上半年基本保持不变，其中，华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口以及越秀地产占据拿地金额TOP5，可见国央企拿地领先优势显著。民营房企占比紧随其后，2023上半年权益拿地金额占比为34.5%，较去年上半年上升9.6个百分点，其中，绿城中国、滨江集团、万科以及龙湖集团的扩储步伐出现了明显加快迹象，上半年权益拿地金额均超百亿。此外，城投平台占比由2022上半年27%下降至17.3%，其中上半年权益拿地金额TOP20中仅有1家城投平台企业。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">今年上半年，土地市场从房地产市场各大主战场中率先突围，局部升温特征凸显，为提振市场信心起到了较为重要的作用。结合当前市场表现，预测下半年土地市场将呈现稳中有升态势。具体体现在：

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">1、供需两端稳中有升。根据今年上半年实际供地量仅完成全年计划的15%左右，预计下半年各地为加快完成全年供地计划目标，土地市场推地节奏或将较上半年呈现明显加快迹象，与此同时，供应端的明显放量也将会在一定程度上促使成交增加。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">2、整体热度以“稳”为主，城市分化仍然明显，重点一二线城市仍处于热度“领头羊”。在行业处于调整周期内，房企布局策略也随之发生改变，稳健型城市依旧是房企的首要选择。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">上半年成交好于去年同期，年内先扬后抑。进入2023年，随着疫情防控全面放开，前期出台的利好政策初步发酵，一季度积压的需求大规模集中释放，进入二季度复苏动能减弱，本轮复苏的持续性显露不足。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交12687.21万㎡，同比上涨21%。从月度来看，呈现先扬后抑的态势，3月迎来小阳春行情，成交量达到年内峰值，4、5月成交热度逐步减退。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">（监测重点60城为北京、上海、深圳、广州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、杭州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、无锡、徐州、泉州、汕头、绍兴、中山、珠海、南通、昆山、廊坊、呼和浩特、连云港、洛阳、唐山、扬州、镇江、常熟、衡水、湖州、江阴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张家港、舟山、济宁、肇庆）

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">房企推盘力度一般，新房去库存取成效。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，批准上市面积呈现先升后降的态势，3月份小阳春到来，房企推盘热情高涨，推盘量达到年内峰值，随后推盘量逐月下滑，2023年1-5月重点城市批准上市面积为5849.04万㎡，较去年同期上升5.1%。整体推盘量较去年疫情时期变化不大，可见房企上半年的推盘热情稍显保守。从库存来看，截止至2023年5月，重点城市库存面积为19721.44万㎡，环比下降2.8%，同比下降17.9%，去化周期约15.4个月。上半年尤其是一季度去化态势强劲，加之供应量处于历史较低位，带动整体库存量回落，去库存取得了一定的效果，但整体仍然在历史中高位徘徊。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">（批准上市面积重点30城包括北京、上海、深圳、广州、成都、济南、南京、南宁、青岛、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、东莞、昆山、廊坊、无锡、常熟、衡水、江阴、泉州、芜湖、张家港、舟山、珠海；库存25城包括北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、长春、郑州、重庆、昆山、常熟、湖州、江阴、芜湖、张家港）

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">portant;">房价结构性上行，涨幅连续7年收窄。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交均价为18611元/㎡，较去年同期上涨1.8%，涨幅较2022年收窄3个百分点。从月度来看，房价先降后升，年初1-2月房价连续两月回落，3月份升至18523元/㎡，小阳春到来，市场信心提升，房价上涨动力较足。自2017年开始，新房价格涨幅逐年收窄，今年房价涨幅降至历史低位，在行业进入深度调整期、市场下行等背景下，房价上涨动力略显不足。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">各等级城市成交同比全线上升，一线城市韧性最强。从重点监测60城来看，2023年1-5月，一线城市成交同比上升34.7%，二线城市同比上升19%，三四线城市同比上升24.2%。从同比走势来看，二线和三四线城市自3月份开始升幅呈现收窄迹象，一线城市需求最为坚挺，不仅保持着最高的涨幅，至5月份同比涨幅才略有收窄。今年初，随着疫情防控放开，积压的需求开始大规模集中释放，带动各等级城市成交同比拉升，但是在这一波需求释放接近完毕后，市场复苏动力不足，成交同比涨幅逐渐回落，到5月份，三四线城市成交同比涨幅已经回落至8.5%，二线城市保持在17.1%，一线城市最高为84.3%。从环比来看，2月份各等级城市环比全部转正，3月一线城市涨势继续扩大，二线和三四线城市涨幅收窄，4月回暖持续性不足，各等级城市成交全部转降，5月二线城市独升，二线热点城市成为近期松绑调控的主力军，政策逐步发酵的带动下成交水平止跌转升，而一线城市由于长期政策严控，局部松绑力度偏弱，上涨动力不足。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">城市呈点状复苏，北深杭等城回温持续性较强，成都短暂回落后逆势上升。根据重点城市复苏特征，现分为三类：稳步复苏、短暂复苏、持续低温。在本轮周期中，稳步复苏的城市集中于以北京、深圳、杭州为首的一线和热点二线城市，在本轮复苏行情中持续性较强，3-4月份成交量稳步回升,与此同时，包括成都、宁波、武汉、厦门等城市在3月复苏后短暂回落，5月再次回涨，市场需求较足；部分城市在3月需求集中释放后，4、5月开始连续回落，包括广州、上海为首的一线城市以及南京、苏州、大连等二线城市，市场回暖的持续性偏弱；另外，持续表现较为低迷的城市以部分弱二线及大部分三四线城市为主，如南昌、海口、肇庆、南通等。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">上半年大致分为两个阶段：第一阶段为刚性需求的释放，第二阶段为改善性需求的崛起。一季度，大量疫情期间积压的刚性购房需求集中释放，带动刚需成交占比提升。进入二季度后，随着前期以刚性需求支撑的热度减退，改善性需求崛起。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月重点10城100㎡以下的刚需成交占比为31.7%，较上月回落1.3个百分点，较今年最高峰2月份回落4.7个百分点；与此同时，100-120㎡以及120㎡以上占比均提升，分别较上月提升0.5和0.8个百分点。进入4月份以来，120㎡以上的改善性需求在不断扩大，从季度来看趋势更为显著，今年二季度（截止至5月）120㎡以上成交占比达39.8%，达到2022年以来的季度最高占比，改善性市场正在崛起。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">作为衡量购房者对总价承受能力的指标，分总价段成交情况也能体现刚需和改善市场之间的博弈。2023年2季度，总价200万以下成交占比为36.5%，较一季度下降4.5个百分点，200万以上成交占比全部提升，其中200-500万总价段成交占比提升2.3个百分点，升幅最大。一季度，刚性需求大量释放，低总价刚需产品最为畅销，进入二季度，随着前期积压的刚性需求释放完毕，高总价的改善性产品重新回归。长期来看，未来改善性需求将会成为市场的重要支撑力量。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">购房需求向近郊板块聚集特征初显。从区域偏好来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点10城近郊区成交占比为50.9%，较去年上升2.3个百分点，主城区和远郊区成交占比均回落，分别占比33.8%和15.3%，较去年回落1.9个和0.3个百分点。今年来看，近郊市场率先复苏，一方面近郊区楼盘较为集中，购房者选择范围较为广泛，加上配套条件等优于远郊，并且价格低于主城区而受到欢迎，另一方面，今年以来多城松绑了近郊板块的限购等限制性政策，一定程度上激发需求释放。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">二手房成交远超去年同期，4月开始小阳春行情转淡。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点10城二手住宅成交456098套，较去年同期上涨67.9%。整体来看，今年上半年二手房市场表现好于去年同期，而多地二手房市场复苏的背后，一方面是疫情防控放开，积压的需求加速释放，尤其是大量的刚性需求支撑下市场热度高涨；另一方面，今年多城购房政策放宽，放松限购限售、二手房带押过户、公积金贷款优化等政策频出，刺激了购房需求的释放。从月度来看，上半年先升后落，小阳春过后成交行情转淡，市场复苏动能减弱。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">青岛、上海涨势强劲，苏州、成都紧随其后。分城市来看，青岛涨势最为显著，遥遥领先，同比上涨超200%，今年以来掀起了一轮山东旅游热潮，加上青岛今年出台了包括放松限售、降低首付等多轮松绑政策，对于提升购房者入市积极性意义重大；上海紧随其后，较去年同期成交量翻倍，上海由于去年上半年处于疫情爆发期，同期成交基数较低，一定程度上拉高同比数据。苏州、成都、杭州、南京等热点二线城市也涨势不俗，呈现快速修复趋势。从环比走势来看，各城市从2月份开始全部呈现上升态势，杭州、上海环比涨幅均超100%，3月维持涨势，其中苏州复苏具有延后性，2月成交量微升后，3月开始大幅上涨97.26%，进入4月份，除广州外，其余城市全部转降，强复苏行情戛然而止，市场迈入缓慢的修复周期。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">二手房挂牌攀升、交易减速，市场信心仍待提振。不同于成交端的热度止升回落，重点城市二手房挂牌量一路走高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月，重点10城二手房挂牌量环比上涨3.6%，同比上涨113.6%。而从另一指标挂牌量与成交量的比值来看，则能更加直接的看出挂牌与成交之间的博弈，5月重点10城市二手房挂牌量与成交量的比值升至27.8，达到历史高位水平。挂牌量高涨，究其原因，其一是三年疫情的长期累积，去化放缓、挂牌量堆积，其二，受到个税退减优惠等政策的刺激，挂牌积极性增强，其三，当前来看，业主持有房产信心不足，对未来形势的不确定性增强使得业主更愿意将手头房产挂出，同时近期去化速度减缓，去化速度赶不上挂牌的速度导致挂牌量越积越多。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">百城二手住宅均价由升转降，二手房下行压力显露。二季度以来随着刚性购房需求阶段性退坡，而二手房供应量只增不减，供需双方价格博弈加剧，房价面临下行压力。根据数据显示，2023年3月开始百城房价连续3月下滑，5月，百城二手住宅价格达15611元/㎡，环比下降0.33%，同比下降0.67%。分季度来看，一季度跟随市场复苏步伐，百城房价稳步回升，累积上涨0.08%，二季度复苏的持续性开始显露不足，房价止升转降，累计下降0.48%。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">一线城市房价坚挺，二线和三四线城市房价上涨动力不足。分等级城市来看，2023上半年一线城市二手住宅市场均价累积上涨3.27%，二线城市累积下降0.87%，三四线城市累积下降1.31%，跌幅最大。在上半年，一线城市凭借着优越的基本面、源源不断的外来人口支撑起房价的上涨，与此同时，二线城市和三四线城市尚未恢复至去年水平。二线城市内部分化明显，部分热点城市房价维持上涨行情，而其他多数城市上涨动力不足。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">环渤海房价补涨，珠三角、西南城市脱颖而出。从各大经济圈市场价格走势来看，2023上半年环渤海经济圈房价以0.43%的累计涨幅领跑各大经济圈，2022年受到疫情影响较为严重，2023年一季度房价实现补涨；其次为珠三角经济圈，上半年累计涨幅为0.31%，西南城市紧随其后，累计涨幅为0.3%。近两年来，以成都、重庆等热点城市为首的西南省会城市迅速崛起，成为新生代的热点城市，带动西南城市群房价稳步上升。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">与此同时，东北城市上半年房价累计下降3.03%，位居跌幅首位，东北地区成为持续的低温地带，在近年来产业结构失衡、人口大量流失的背景下，房价失去支撑，进入下滑通道；其次为中部城市，累计跌幅为1.73%，中部城市群城市分化明显，由于地处内陆，交通闭塞等原因，很多三四线城市房价下滑严重。西北城市累计跌幅为0.87%，位列跌幅第三。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">情绪指数进入观望中低位区间，市场短期复苏承压。根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型来看，进入2023年，前两月市场情绪指数呈现回升态势，2月达到2022年以来的峰值，市场情绪修复明显，随后，本轮回暖持续性显露不足，在宏观经济修复不及预期、青年群体失业率上升以及预期收入下滑等影响下，情绪指数开始连续三月回落，到5月份降至-0.69，处于观望区间中低位水平，预计在没有强有力的政策支撑下，后续市场情绪有进一步下滑的可能。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">诸葛数据研究中心通过对重点城市市场价格与市场情绪指数的变化关系的持续跟踪观察与拟合分析，发现市场价格在围绕某一些指数界线变化时会有显著的波动，从而确定以正负0.8和正负0.3为界线，划分出五个指数区间。并论证其和市场成交量，价格的关系，最终得出每个区间段所反映的市场状态及短期价格变化。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">上海、深圳市场情绪领先，中山、佛山、福州等珠三角城市表现优越。根据诸葛数据研究中心监测的重点50城情绪指数，2023年5月有1城位于市场平稳区间，41城位于市场观望区间，8城位于市场低迷区间。其中，上海、三亚、深圳位居情绪指数TOP3，位于市场平稳区间或者观望高位，根据情绪指数模型预测，未来短期内房价以稳定上涨为主。珠三角的福州、佛山、珠海等城市情绪指数均位于观望区间高位，未来短期内房价有上涨空间，重点省会城市成都、杭州情绪指数紧随其后，旅游型城市桂林、厦门也有不错表现，在疫情防控放开后，这些城市迎来一波旅游热潮，一定程度上拉动房地产市场活跃度提升。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">整体来看，2023上半年市场由强复苏转入弱修复阶段，部分城市仍面临一定的下行压力。展望后市，当前市场复苏的基础仍然不稳固，复苏动力偏弱，后续市场修复很大程度上仍依赖于政策端利好以及宏观环境的改善。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">区域层面，城市间分化继续上演，一线城市韧性最强，二线城市中的优质省会城市、重点城市群的核心城市仍具有突围机会，如长三角经济圈的杭州、南京、苏州等，成渝经济圈的成都，以及粤港澳大湾区城市，三四线城市在短期宏观环境未见大幅改善的情况下，市场难以有上升空间，很多城市下行压力有进一步加大的可能。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">同时，改善性市场将迎来窗口期，在当前政策鼓励三孩以及中央多次提出支持刚性和改善性合理购房需求释放的支持下，预计未来改善性需求将会迎来突破发展。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">从年内月度销售业绩走势来看，销售指标呈现“先升后降”走势。进入2023年，随着政策效应持续发酵以及“三箭齐发”增强了房企的经营信心，房企销售筑底回升，至3月份，销售额及销售面积双双达到年内首个小高峰，随后，进入4月份，楼市持续复苏力度走弱，随着前期积压的购房需求释放殆尽，房企销售业绩连续2月下滑。由此来看，房企销售端虽呈现一定的改善迹象，但当前恢复基础尚不牢固，市场持续复苏仍有压力。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">从TOP20房企月度销售额同比变化来看，好转局势维持尚短，复苏持续性压力已然来袭。其中，多数房企销售局势好转多集中于2-4月期间，仅少数优质房企能够在上半年逐月保持同比转正局面，同时也有个别房企的销售复苏仍面临一定压力，主要为出险房企，如融创中国、新城控股等，出险房企的对市场下跌敏感度更强，除此之外，碧桂园销售额也并未较去年同期出现明显好转，这主要与其长期布局于三四线城市有关，今年来大部分三四线城市楼市修复较慢，因此碧桂园业绩暂未出现改善迹象。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">行业集中度上升，销售业绩向头部房企靠拢，且头部房企增速更快，中小型房企仍然面临销售下行的压力。从各大阵营房企销售额占比情况来看，2023年1-5月TOP30房企销售额占比近8成，且TOP10房企占比较去年同期上升了8个百分点；TOP31-50、TOP51-100两大阵营房企销售额占比均较去年同期呈下降态势，各下降4个百分点。整体来看，今年前5月房企销售集中度有所上升，且向头部阵营靠拢，当前房地产市场仍然面临一定压力，中小房企承压更大。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">与此同时，房企间分化仍在加剧上演，市场处于缓慢恢复进程，头部阵营房企率先站稳脚步，销售业绩明显转好，而中低阵营房企销售端仍然面临下行压力。数据显示，portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-decoration-line: underline;">2023年1-5月份，TOP30房企销售金额同比上涨，TOP31-100的中小阵营房企销售额较去年同期下跌。其中，TOP10房企销售额涨幅领先，为33.57%，TOP11-30的大型阵营房企销售额同比上涨13.45%；此外，TOP51-100房企销售额同比下滑最为严重，降幅为24.28%。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">国央资房企销售占比上升，且业绩率先出现好转迹象，5月累计销售额同比已转正。从各性质房企销售情况来看，具有国央资背景的房企更具韧性，根据监测数据显示，2023年1-5月国央企销售额同比呈现上涨态势，涨幅约41%，且今年前5月销售占比份额较去年同期上升12个百分点，民营房企同比下降，较2022年1-5月下降10.9%。与此同时，国央企在今年2、3月份的表现也很是突出，月度环比涨幅均明显高于民营房企。其实，国央资房企销售表现好于民企也是在预料之内，毕竟当前房地产仍处于缓慢修复阶段，国央资具备资金链稳健、资源储备较多等优势，而民营房企既受困于资金压力，规模、影响力等优势也相对薄弱，短期抗衡能力自然不足，销售修复未见明显改善。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">整体行业面融资暂未全面回暖，上半年呈现“先增后减”走势。从100家房企的境内融资总量来看，portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-decoration-line: underline;">2023上半年境内融资总量为1628.95亿元，同比下降15.08%；其中2023年6月融资量为109亿元，同比下降69.76%。2022年四季度，“三箭齐发”助力房企脱困，房地产融资渠道全面打开，2022年底房企境内发债规模呈现上升态势，进入2023年，市场活跃度逐渐上升，房企融资端也随之打开，至2023年3月份，房企境内发债规模创2022年以来月度新高，随后市场复苏力度减弱，房企融资端也出现一定回落态势，尤其是5、6月份，房企再度陷入融资困局，一方面，楼市去化信心不足，融资底气也自然下降；另一方面，退市等警示信号频繁释放，行业观望情绪上升，也在一定程度上增加了房企融资难度。不可否认，当前整体行业面融资仍未全面回暖，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; color: rgb(227, 108, 9);">民营房企融资难问题依旧突出，发债规模降幅明显大于国企。从企业的性质分类来看，portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-decoration-line: underline;">2023上半年国央企境内发债规模同比下降6.5%，环比下降3.9%，处于正常波动区间，而且，这与国央企历来财务较为稳健，具有天然的信用背景及融资成本较低等优势有着较为密切的关系；而民营房企发债落地仍然面临不小的压力，同环比均下降60%左右。另外，从年内月度融资规模变化走势来看，国央企发债增速总是先于民企表现出回升态势，且在下行周期内，民营房企发债下探也更深，可见在融资方面，国央企更具优先获取权。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">从企业主体来看，融创集团票据持续逾期现象仍然最为严重，并且截至今年5月份，融创已连续6个月位居首位。同时，中南建设、绿地控股、弘阳地产等部分企业也持续徘徊于违约高位，除此之外，建业地产票据逾期现象逐步改善，至5月份，已退出TOP20行列。综合来看，持续逾期大多发生在出险房企，其商票信用风险持续释放，旗下持续逾期的项目公司数量有所增长，同时，销售不稳固也是导致企业票据违约居高不下的重要因素。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">portant; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; font-stretch: inherit; font-size: inherit; line-height: inherit; vertical-align: baseline; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; color: rgb(227, 108, 9);">房企退市潮似乎有愈演愈烈的趋势，地产行业加速出清。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，嘉凯城、泛海控股、宋都股份、中天金融等超10家房企触发退市风险，主要涉及“面值退市”，即“股价连续二十个交易日低于1元/股”退市风险。其中，更为叹息的是，6月6日，蓝光发展正式终止上市暨摘牌，公司股票不进入退市整理期交易。至此，蓝光发展成为A股第一家退市房企。回顾过往，蓝光发展仅用四年时间便实现从百亿到千亿规模的突破，但这种“快”或也为如今的退市埋下了伏笔。另外，值得注意的，这些房企2022年均为亏损状态，其中更有4家企业亏损额超百亿。整体来看，当前多家房企濒临退市，并且该阵营不断扩大，房企退市潮似乎有愈演愈烈的趋势，这也意味着行业进入加速优胜劣汰阶段。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">与此同时，还有中国恒大、世茂集团、中国奥园、花样年、祥生控股、佳源国际、力高集团、当代置业等超20家港股房企仍处于停牌状态。其中绝大多数是由于年报未能按时刊发，对于停牌房企来说，当前最重要的还是要推进债务重组以及实现复牌，将企业推回正常运营轨道。此外，整体来看，目前停牌并且濒临退市的房企数量呈现增多趋势，这种局面也是在预期之内，是高周转商业模式之下必然的产物，出险房企加速退出，符合行业优胜劣汰的规律，一定程度上加速行业洗牌。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">2023上半年房企整体表现呈现出一定的轻微改善迹象，不过复苏之路尚且不稳，而且受市场份额、资源占比、品牌效应等多方面因素影响，房企“分化加速”特征突出，优质头部房企率先改善。结合行业当前情况，预测下半年房企多方面表现将迎来逐步改善局势，但分化特征依旧明显，机遇与挑战并存，“强者恒强”将继续上演。主要表现在：

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">1、销售端持续发力，业绩稳步回升，全年销售有望赶超去年。政策支持信号持续释放有助于购房群体入市步伐的加快，对房企销售业绩回升有一定的助力，同时，多城优化预售资金监管等也将在一定程度上缓解房企资金周转压力，进而促进开工、销售等活动加快复苏。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">2、融资端加速改善，民营房企将获进一步支持。近期房企定增集中获批同时高层在多次工作部署中将“做好防范化解房地产等重点领域风险防控”作为重要要求，意味着金融支持力度将保持持续且高效的姿态，尤其是对改善民营房企资产负债表的决心与支持更为突出。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">3、债务压力进一步缓解。融资端及销售端的改善，将在一定程度上减轻房企债务压力，因此预计下半年房企违约现象或将会进一步减少。尤其是处在出险边缘的企业，“自救”以及“促回款”等意识将会进一步提高。

seline; letter-spacing: 2px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51); text-indent: 0px; font-optical-sizing: inherit; font-kerning: inherit; font-feature-settings: inherit; font-variation-settings: inherit; text-align: justify;">4、“强者恒强”的局面将继续存在，而且不排除在行业加速洗牌下，企业间业绩差距被进一步拉大，头部优质房企更具巩固规模的优势。

2023上半年房地产市场总结与展望（完整版）

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